空き家売却では「更地」と「古家付き土地」とどちらが良いか

【空き家売却の実務判断】更地と古家付き、どちらが有利か？

空き家を売却する際、「更地にして売るべきか」「古家付きで売るべきか」は重要な判断ポイントです。本記事では、それぞれのメリット・デメリットや税務面の影響、空き家の法的制約などを整理。特に山梨県内の空き家所有者や不動産実務者に向け、現地相場や建築規制にも配慮しながら、最適な売却判断に必要な視点を詳しく解説します。

1. 基本判断：更地と古家付き、それぞれの特徴

更地化が有利なケース

以下の場合は更地化を検討する価値があります。

• 築年数が耐用年数を大幅に超えている
  例：木造住宅（耐用年数22年）を築40年以上保有
• 耐震性が旧基準（1981年6月以前）で低評価
  買い手にとって不安要素となり、解体前提となる場合が多い
• 土地の市場性が高く、建物がむしろ売却の障害となる
  例：甲府市中心部の商業地など

古家付きが有利なケース

以下のような条件では建物を残す選択が適しています。

• 築年数が経過していても「古民家」等の資産価値がある
  例：北杜市の和風建築など
• 再建築不可の可能性がある土地
  現行法で建替えが困難なエリアでは「既存建物を活かす」戦略が有効
• 解体費用が高額で売却益を圧迫する
  坪単価4〜5万円程度の解体費が想定される場合

2. 更地化による売却：メリットとデメリット

メリット

• 買主の自由度が高く、売れやすい
  住宅用地・事業用地いずれにも対応可能
• 地中埋設物の確認ができ、瑕疵リスクを軽減
  売主としての説明責任を果たしやすい

デメリット

• 固定資産税が跳ね上がる
  小規模住宅用地の特例が外れ、税額が最大6倍に上昇
• 解体費用の先行負担が必要
  木造2階建てで100万円前後が相場（山梨県内）

3. 古家付きで売却する場合の視点

メリット

• 即入居・即利用したい買主に訴求できる
  地元企業の社員寮、セカンドハウス、DIY希望者など
• 売主は解体費用を負担しなくて済む
  売却コストを抑えられる
• 建物評価ゼロでも価格調整により成立可能

デメリット

• 建物の瑕疵担保責任リスクがある
  水回り・屋根・シロアリ等に注意
• 土地目的の買主には敬遠されやすい
  解体前提となるため、値引き交渉が発生しやすい

4. ハイブリッド提案：「古家付き＋更地相談可」での売出し

売主としての柔軟なスタンスを見せることで、以下のような効果が期待できます。

• 2つのターゲット（建物利用希望者／土地購入希望者）への訴求が可能
• 「解体後引渡し」のオプションを明記し、交渉材料にする
• 解体費を想定した価格設定で信頼性アップ

5. 売却にかかる主な諸費用一覧

※【参考】空き家の3000万円特別控除は、居住用家屋の取り壊し等が要件となる場合があり、詳細は税理士等に要確認。

6. 山梨県内での実務的留意点

• 中山間地域では解体後の買主が見つかりにくい
  例：山梨市・丹波山村など
• 甲府市・南アルプス市では「更地優位」の傾向が強い
  建築条件付き売地として再販も視野に
• 北杜市や富士河口湖町では古民家再生ニーズあり
  飲食店・民泊向けの物件活用事例も増加中

まとめ：判断基準は「ターゲット市場」と「法的制限」

参考リンク

• 国税庁：空き家譲渡特例の詳細
• 山梨県空き家活用施策一覧（県公式）
• 甲府市 不動産売却時の法令相談窓口