現金化の必要性に迫られた場合の相続不動産の売却

相続した不動産を売って現金化したいときのポイントと注意点

「相続したけれど現金が足りない」「実家をどう分ければいいか決まらない」――そんなとき、相続した不動産を売却して現金化するのが現実的な選択肢になることがあります。本記事では、相続不動産の売却にあたっての名義確認や登記、譲渡所得税の計算、節税につながる特例や控除、確定申告までの流れを詳しく解説します。兄弟姉妹との共有や相続税の支払いが課題となっている方は、ぜひ参考にしてください。

相続した不動産の分割方法とは？

相続人が複数いる場合、次の3つの方法で不動産を分けることができます。

① 換価分割（売却して現金で分ける）

• 不動産を売却して、得たお金を相続人で分ける方法。
• 相続税や納税資金が足りない場合に現実的。

② 代償分割（誰かが相続し、他の人にお金を払う）

• 例えば長男が不動産を相続し、他の兄弟に現金を支払う。
• 不動産を手放さずに済むが、代償金の用意が必要。

③ 共有分割（相続人で共有にする）

• 一見平等だが、将来のトラブルの元に。
• 売却や処分時に共有者全員の同意が必要。

👉 売却を前提にするなら「換価分割」がスムーズです。

まず確認！名義と登記のチェック

「親の名義のままだと思ったら、祖父のままだった」
こうしたケースは少なくありません。

要確認ポイント：

• 登記簿を確認して「現所有者（名義）」をチェック
• 名義が亡くなった人のままなら相続登記が必要

👉 売却や担保設定には名義変更が必須です。

不動産を売るときにかかる税金（譲渡所得税）

【基本の計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 − 各種控除額 × 税率

【税率一覧（2025年現在）】

所有期間	所得税・住民税合計	備考
5年超（長期）	約20.315%	優遇あり
5年以下（短期）	約39.63%	税率が高い

👉 相続の場合、被相続人が取得した日からの期間で判断されます。

節税に使える5つの特例・控除

相続不動産の売却には、以下のような特例や控除があります。

① 相続税の取得費加算（3年10ヶ月以内に売却）

• 支払った相続税の一部を「取得費」に加えられる
• 税金を減らせる重要な制度

👉 詳しくはこちら（国税庁公式）

② 空き家を売った場合の3,000万円特別控除（相続空き家特例）

• 昔の実家を相続して売却したときに使える
• 上限3,000万円まで控除

👉 詳しくはこちら（国税庁公式）

③ 居住用不動産の3,000万円特別控除

• 生前に被相続人が住んでいた自宅を売却する場合も対象に
• ※一定の条件あり

👉 詳しくはこちら（国税庁公式）

④ 軽減税率の特例（10年以上所有）

• 所有期間が長い場合、3,000万円超の譲渡益にも低い税率が適用

👉 詳しくはこちら（国税庁公式）

⑤ 買換え特例（売却して新しい家を買うとき）

• 新しい家を買った場合、課税を将来に繰延できる

👉 詳しくはこちら（国税庁公式）

確定申告は必要？いつやるの？

相続不動産を売却して譲渡益が出た場合、確定申告が必要です。

✅ 確定申告の期間：

翌年の2月16日〜3月15日

• 特例を使いたい場合も申告が必須
• 損失が出た場合は申告不要なこともあり（ただし要確認）

まとめ：トラブルを防いで納得の現金化を

チェックポイント	内容
分割方法	換価・代償・共有の3パターン
登記	売却前に相続登記を済ませる
税金	譲渡所得税＋住民税が発生する可能性あり
特例	最大3,000万円控除、取得費加算など活用を
申告	確定申告は全員が必要。専門家と連携を推奨