戸建て住宅の価格査定ポイントPART2

戸建て住宅の査定ポイントとは？建物の価値を決める要素【建物編】

戸建て住宅を売却する際、建物部分の価値がどのように査定されるのかを知っておくことは、適正価格で売るためにとても重要です。この記事では、建物の構造や築年数、内装・設備、外装の状態といった査定に影響する要素をわかりやすく解説します。老朽化が進んでいても、管理状態や機能性次第で評価が高まることもあります。家の状態を把握し、売却の準備を進める際の参考にしてください。

1. 建物の査定方法とは？（原価法）

土地と異なり、建物の査定は「原価法」によって行われます。

◎原価法とは？

「同じ建物を今新しく建てたらいくらかかるか」を基準に、築年数に応じて価値を差し引く方法です。

計算式の一例

査定価格 ＝ 再調達価格 × 残存割合（耐用年数 − 経過年数） ÷ 耐用年数

• 木造住宅：法定耐用年数22年（税法基準）
• 鉄筋コンクリート住宅：47年

👉 実務では築20年を超えると残価が1割以下になることが多いです。

2. 査定に影響する4つの建物ポイント

（1）構造

住宅の基本性能を決める大切な要素です。

構造種別	特徴
木造（在来工法・2×4）	一般的、コスト低め
鉄骨造（軽量・重量）	耐震性に優れる
RC造（鉄筋コンクリート）	耐久性・耐火性◎だが建築費高め

プラス査定になる要素：

• 昭和56年（1981年）以降の「新耐震基準」適合
• 耐震等級が高い（等級2以上）
• 防火・耐火構造（都市部や準防火地域で特に有利）

（2）築年数

中古住宅の価値は築年数とともに下がります。

築年数	一般的な評価目安
10年	新築の約50%
15年	新築の約30%
20年	新築の約10%
30年以上	建物価値はゼロに近く、土地評価のみになることが多い

👉 ただし、メンテナンス状況やリフォーム歴が良ければプラス要素になります。

（3）内装・設備

日常生活に関わる内装や水回り設備は、査定でもしっかり見られます。

◎内装のチェック項目

• 間取りが使いやすいか
• フローリングや壁紙の劣化状況
• 異臭、カビなどの有無

◎設備のチェック項目

• キッチン・浴室・トイレの清潔度と機能
• 太陽光発電・床暖房・スマートホーム機能などの有無
• 雨漏り、シロアリの形跡（押入れ・天井裏など）

👉 設備が最新・良好であれば数十万円単位で評価アップの可能性も。

（4）外装

屋根・外壁の劣化も大きなマイナス要因です。

• 屋根のひび割れ・雨漏り
• 外壁の塗装剥がれ・ひび
• 木部の腐食

特に築20年以上の家は、外装の補修履歴が重要です。

3. 市街化調整区域ってなに？評価が下がる理由

土地の用途地域が「市街化調整区域」の場合、建物の価値に大きく影響します。

◎市街化調整区域とは？

都市の無秩序な拡大を防ぐために、原則として新築や建て替えが制限される地域です。

デメリット：

• 建物の増改築に「役所の許可」が必要
• 不動産会社が仲介を敬遠することも
• 結果として売れにくく、査定も低くなりやすい

👉 該当するかどうかは、自治体の都市計画課に確認を。

4. まとめ：売却前に建物をチェックして備えよう

査定項目	内容
構造	新耐震・耐火構造なら有利
築年数	20年超で建物価値は大幅減
内装・設備	清潔さ・使いやすさ・最新設備が評価アップ
外装	雨漏り・外壁劣化はマイナス査定要因
用途地域	市街化調整区域は要注意