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居住用財産での3000万円特別控除とは

2025.05.13

マイホーム売却で最大3,000万円の税金が控除される特例とは？

家を売って利益が出ると「譲渡所得税」がかかりますが、自宅（居住用財産）を売却した場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円まで課税対象から控除される特例があります。これが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。この制度は、売却益が大きい方にとっては非常に大きな節税効果があります。本記事では、適用条件、除外されるケース、必要な手続き、そして他の特例との併用可否について、わかりやすく解説します。

3,000万円特別控除とは？基本のしくみ

自宅を売って利益（譲渡所得）が出たとき、最大3,000万円まで税金がかからない制度です。

【計算式】

課税譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 3,000万円

譲渡所得が3,000万円以下なら税金ゼロ
3,000万円を超える部分だけに税率がかかる

適用対象：

マイホームとして使っていた不動産
所有期間の長さは問わない

適用されるための6つの条件

この特例を使うには、すべての要件を満たす必要があります。

条件	内容
① 居住用財産であること	自分が住んでいた家屋または家屋＋土地（借地権含む）
② 転居済みの場合	住まなくなってから「3年後の年末まで」に売却
③ 2年連続で特例を使っていない	前年・前々年にこの特例または損失控除特例を使っていない
④ 他の特例と重複していない	買換え・交換の特例などを同じ年に使っていない
⑤ 親族などへの売却ではない	親子・夫婦など「特別な関係」のある人への売却はNG
⑥ 災害で壊れた家の場合	3年以内に土地を売れば対象になることも

適用されないケースに注意

次のような場合は、控除の対象になりません。

一時的な仮住まいとして住んでいた家
特例を目的として入居したと判断される家
別荘など、趣味・保養目的の住宅

👉 実態として「日常生活の場だったか」がポイントです。

特別控除を受けるための手続きと必要書類

✅ 必ず「確定申告」が必要です！

【申告期間】
売却の翌年の2月16日〜3月15日

✅ 主な提出書類

確定申告書（譲渡所得の内訳書付き）
売買契約書（購入・売却両方）
登記簿謄本（全部事項証明書）
住民票またはマイナンバー書類
戸籍の附票（住所履歴）
その他、取得費や経費を証明する領収書など

他の特例と併用できる？

特例名	併用可否	内容
① 10年超所有の軽減税率特例	✅ 可能	長期保有で税率が低くなる特例
② 買い換え・交換の特例	❌ 不可	新しい家を買うときに利益を繰り延べできる特例

👉 複数の特例を併用したい場合は、どちらが有利かを専門家に相談しましょう。