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借地権付き建物の売買・売却のポイントは

2025.05.08

借地権付き建物は売れる？売却時のポイントと注意点まとめ

借地権付き建物は、土地を所有していない代わりに「土地を使う権利」がある不動産です。購入価格が抑えられる一方、売却には地主の許可や承諾料が必要など、通常の不動産とは異なる注意点があります。本記事では、借地権の種類、売却時のメリット・デメリット、具体的な売却方法（第三者へ売却、地主へ売却、底地の買い取りなど）についてわかりやすく整理しました。借地権物件の売却や活用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1. 借地権付き建物とは？

借地権付き建物とは、「地主の土地を借りて建てられた建物」のことです。
建物の所有者（借地権者）は、土地の所有者（地主）に地代を支払いながら住む仕組みになっています。

土地の所有権（＝底地権）は地主が持つ
借地権者は建物の所有権＋土地を使う権利を持つ

👉 借地権と建物をセットで売却するのが、借地権付き建物の売却です。

2. 借地権の種類とその特徴

借地権には主に以下の5種類があります：

種類	特徴
① 旧借地権	1992年以前の契約。契約更新が原則可能で、借主に有利
② 普通借地権	30年契約で更新可。長期間住み続けられる
③ 定期借地権	更新不可。契約終了時には建物を解体して更地返還
④ 建物譲渡特約付き借地権	建物を地主に譲渡する前提で契約。契約終了時に買取義務あり
⑤ 事業用定期借地権	店舗・倉庫などが対象。契約期間10〜50年で更新不可

👉 特に定期借地権は、契約満了後に退去が前提なので、売却時には残存期間の確認が重要です。

3. 借地権付き建物を売るメリットとデメリット

メリット（買い手にとって）

購入価格が安い：土地付き物件より2〜4割安いことも
固定資産税が不要：土地の税金は地主が負担
更新可能な借地権であれば長く住める

デメリット（売り手・買い手共に）

地代の支払いが続く
建て替え・リフォームに地主の許可が必要
銀行融資が通りにくい：担保価値が低いため
売却には地主の承諾と承諾料（5～15％）が必要

👉 特に地主の同意は必須です。事前に承諾を得ておくことが成功のカギ。

4. 借地権付き建物の主な売却方法

① 第三者に売却する

不動産会社に仲介依頼
地主の承諾を得て売却（承諾料が発生）
借地契約書・地代の明細・建物登記簿などが必要

② 地主に売却する

地主が借地権を買い取って完全所有権の土地に戻す
建物をそのまま売却 or 更地にして権利だけ売る（解体費用あり）

③ 底地を買い取り、完全所有権物件として売却

地主と交渉して底地権を購入 → 所有権を統合
統合後は「所有権付き建物」として一般売却が可能
金額や交渉には専門家（司法書士・不動産会社等）のサポートが必要

5. まとめ：事前に地主と相談し、戦略的な売却を

ポイント	内容
売却は可能か？	借地権付き建物も売却は可能（地主の承諾が必要）
売却前に必要なこと	借地契約書の確認・承諾交渉・承諾料の見積もり
売却方法の選択肢	第三者売却／地主への売却／底地買取による所有権化
注意点	地主との関係性・契約の種類（定期借地か否か）・残存年数

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