不動産売買契約書のチェックポイント

不動産売買契約書のチェックポイント｜トラブルを防ぐために見るべき14項目

不動産売買契約は金額も大きく、一度締結すると簡単には解除できないため、契約書の内容確認が極めて重要です。記載内容に不備や不明点があると、後々トラブルになるリスクも。この記事では、不動産売買契約書に盛り込まれる主要な条項（売買金額、引渡し時期、ローン特約、契約不適合責任など）と、買主・売主がそれぞれ確認すべきポイントを解説します。山梨県で不動産の取引を控えている方は、チェックリストとしてご活用ください。

不動産売買契約書とは？

法律上は口頭でも契約は成立しますが、不動産のような高額取引では「契約書の作成」は必須です。万が一のトラブル時に、書面がなければ法的対処が困難です。

契約書の内容は、宅地建物取引業法によって「記載すべき事項」が定められており、それに加えて個別の特約条項を追加するのが一般的です。

契約書でチェックすべき14の重要項目

① 売主・買主の特定

氏名・住所・法人名・代表者名など、当事者情報に誤りがないか確認。

② 売買物件の表示

登記簿に基づく「正確な所在地・地番・種類・面積」が記載されているか。

③ 売買価格と面積の算定方法

• 登記簿面積 vs 実測面積のどちらか
• 実測精算の有無・方法（過不足の価格調整）

④ 境界の明示・越境物の対応

売主が隣地との境界を明示する義務。未確定なら測量・確定が必要。

⑤ 代金支払い方法とスケジュール

• 手付金、中間金、残代金の金額と支払日を明記
• 精算・振込方法もチェック

⑥ 手付金・手付解除の条件

• 解約できる期限
• 買主：手付放棄、売主：倍返しで解除可能か

⑦ 所有権移転・引渡し時期

「残代金支払い」と「登記移転・引渡し」の同時履行が原則。

⑧ 設備・付帯物件の引継ぎ

照明、給湯器、エアコンなどの一覧（設備表）と動作状況を明記。

⑨ 抵当権やその他権利の抹消

売主が引渡しまでに負担（抵当権など）を抹消する義務があるか。

⑩ 税金や公租公課の精算

固定資産税などは「引渡し日」で日割り精算が一般的。起算日（1月1日 or 4月1日）にも注意。

⑪ 危険負担（火災・地震など）

損傷時の修復負担は売主か？買主か？ 契約解除の条件も併せて確認。

⑫ 契約違反と解除・違約金

• 契約不履行時の催告・解除条件
• 違約金（通常10〜20%）の金額と支払方法

⑬ 反社会的勢力の排除

両当事者が「反社会的勢力に該当しない」旨を確認し記載。

⑭ ローン特約・契約不適合責任

• 住宅ローンが不成立時の契約解除（白紙解除・手付金返還）
• 契約内容と異なる物件だった場合の売主責任と期間

実用的なチェックリスト（契約書持参時に使えます）

• □ 自分の希望条件が明記されているか
• □ 不利な特約・不明確な表現がないか
• □ 引渡し・所有権移転のタイミングは無理がないか
• □ 支払スケジュールが現実的か
• □ 契約解除や違約金の条件が妥当か
• □ 住宅ローンの審査期間と申請先が明記されているか
• □ 設備一覧・境界情報・登記状況が反映されているか

まとめ｜契約書の「見落とし」が損失につながる

• 不動産契約では「契約書に書かれていないこと」は原則として主張できません
• 契約締結前に、宅地建物取引士からの「重要事項説明書」もあわせて確認を
• 分からない箇所は納得するまで確認し、必要に応じて修正・特約条項の追加を依頼しましょう