不動産売買契約は解除できるのか？

不動産売買契約は解除できる？主な理由とリスク・返金のルールを解説

不動産の売買契約は、原則として一度締結すれば簡単に解除することはできません。ただし、手付解除や住宅ローン特約、契約違反、契約不適合責任など、法的に認められる理由があれば契約を解除することは可能です。契約後の一方的なキャンセルには違約金や損害賠償が発生する可能性もあるため、契約書の記載内容と解除条項の確認が極めて重要です。本記事では、不動産契約の解除が可能なケースとその処理方法を詳しく解説します。

不動産売買契約は解除できるのか？

契約は基本的に「一度結んだら守るもの」です。しかし、不動産売買契約には例外的に解除が認められるケースがいくつかあります。

主な解除手段

• 契約書に記載された解除条項による解除
• 契約不履行（相手の違反）
• 双方の合意
• 法律上の保護制度（住宅ローン特約、消費者契約法など）

契約解除が認められる主なケース

① 手付解除（手付金の放棄・倍返し）

• 買主：手付金を放棄することで解除可能
• 売主：受け取った手付金を「倍返し」することで解除可能

※相手が履行に着手するまでの間に限る

② 相手方の契約違反（債務不履行）

• 例）売主が引渡しを行わない／買主が代金を支払わない
• 通常は催告（履行期限の設定）後に解除が可能

※違反と認められた場合は違約金が発生するケースが多い（一般的に売買価格の10〜20％程度）

③ 住宅ローン特約による解除

• 買主がローン審査に通らなかった場合、契約を白紙解除できる
• 手付金は返還され、違約金も不要

※ただし、買主の過失（申請遅れ、書類不備など）がある場合は特約適用外となり、通常の解除扱いになることも

④ 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）

• 物件に構造的欠陥や契約と異なる点があった場合、買主は契約解除や損害賠償請求が可能
• 引渡し前の損傷・数量不足・不適合などが対象

⑤ 消費者契約法に基づく解除

• 売主が不実の説明をした場合（例：ローン残債・築年数・面積など虚偽説明）
• 買主が重要事項を誤認して契約した場合

※一方が不動産会社で、もう一方が個人である取引に限られます

⑥ クーリング・オフ（事業者から購入した場合）

• 売主が不動産業者で、買主が業者の事務所以外で契約した場合
• 書面交付日から8日以内であれば、一方的な解除が可能

※不動産会社の店舗で契約した場合は対象外

⑦ 売主・買主の合意解除

• 双方が納得すれば、契約内容に関わらず解除が可能
• 合意解除の際の条件（返金・違約金など）は個別に取り決める

解除した場合の金銭処理とリスク

契約解除トラブルを防ぐために

以下の内容が契約書に明記されているかを事前に確認しましょう。

• 手付金の額と種類（解約手付か違約手付か）
• 住宅ローン特約の適用条件と期限
• 契約違反時の違約金額
• 契約不適合責任の期間と範囲
• 契約解除が可能なケースとその手続き

まとめ

• 不動産売買契約は「原則解除できない」が、「正当な理由」があれば解除は可能
• 解除の種類には手付解除・契約違反・住宅ローン特約・合意解除などがある
• トラブルを防ぐためには契約前の条項チェックと、解除時の証拠・書類の準備が重要