不動産売却にはどのような税金がかかるのか？

不動産を売るときの税金とは？仕組みと節税ポイントをわかりやすく解説

不動産を売却するとき、利益が出る・出ないにかかわらず税金が発生する場合があります。契約時に必ず必要な「印紙税」や登記変更に必要な「登録免許税」、そして利益が出たときには「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかります。また、居住用不動産に適用される「3,000万円特別控除」などの特例を利用することで、大幅に節税することも可能です。この記事では、税金の計算方法から所有期間による税率の違いまで、山梨県の不動産売却時に知っておきたい基礎知識を紹介します。

売却時に必ずかかる2つの税金

① 印紙税

• 不動産売買契約書に貼付する印紙代。
• 例：契約金額が1,000万円～5,000万円 → 軽減税率適用で10,000円（※通常は20,000円）

② 登録免許税

• 所有権移転登記に必要な税金。
• 税額：固定資産税評価額 × 原則2%（軽減措置適用で1.5%）

利益が出たら課税される3つの税金

① 譲渡所得税

② 住民税

③ 復興特別所得税（～2037年）

これらは「譲渡所得（売却益）」に基づいて課税されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）－ 特別控除（※条件付き）

• 取得費：土地や建物の購入費、仲介手数料、登録免許税など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、広告費、測量費、解体費など
• 特別控除：居住用不動産には「3,000万円特別控除」が適用されることもあり

所有期間で税率が変わる！長期 vs 短期

ポイント： 売却した年の1月1日時点で「5年を超えていれば長期譲渡」。節税効果が大きいため、売却時期の調整も検討しましょう。

建物の減価償却も忘れずに

建物は年数経過とともに価値が下がるため、「減価償却費」を取得費から控除して計算する必要があります。

例：木造住宅

減価償却額 ＝ 建物取得費 × 0.9 × 0.031 × 経過年数

相続や古い物件で取得費が不明な場合は？

→「概算取得費」として、**売却価格の5%**を取得費として計上できます。

居住用不動産の売却に使える3つの特例

① 3,000万円特別控除

→ 譲渡所得から3,000万円を差し引ける

② 軽減税率の特例

→ 所有期間10年超のマイホームに対して税率を軽減

③ 買換え特例（詳細は別記事にて解説）

山梨県での売却時注意点

山梨県では、空き家や相続物件の売却が多く、取得費不明のケースが増加傾向。さらに都市部と比べて売却価格が低くなりやすいため、「譲渡益が出るかどうか」の見極めが重要です。

地域税理士や司法書士と連携し、節税対策をしっかり講じましょう。

まとめ

• 売却時には印紙税・登録免許税が必ず発生
• 利益が出た場合は譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が課税
• 所有期間5年超で税率は大きく軽減
• 居住用不動産には3,000万円控除などの特例あり
• 節税には「売却前の準備」と「確定申告での適用」がカギ