不動産売却で損をしても大丈夫！知って得する税金対策

不動産売却で損をしても大丈夫！知って得する税金対策

不動産を売却しても利益が出るとは限りません。特に地方や中古物件では購入時より安くなることも珍しくなく、損失が出た場合には税金の優遇措置「損益通算」や「繰越控除」を活用することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。本記事では、マイホームの売却損に適用できる税金対策の種類や要件、確定申告の流れをわかりやすく解説。山梨県での売却を検討している方も、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で損をしたときに使える2つの税金特例

① 損益通算とは？

売却損（譲渡損失）をその年の給与所得や事業所得などと相殺し、課税所得を減らすことができます。適用要件を満たす場合、所得税・住民税の負担を軽減可能です。

条件：

• 居住用財産の売却であること
• 所有期間が5年以上などの要件あり
• 確定申告が必要

② 譲渡損失の繰越控除

損益通算でも相殺しきれない損失は、翌年以降の最大3年間にわたり繰越し、各年の所得から控除可能です。

繰越控除の特徴：

• 最大4年（売却年＋3年）の節税効果
• 所得がある限り控除対象
• 毎年の確定申告が必要

【ケース別】特例の活用方法

ケース1：買い替えをする場合

「マイホームの買換えによる譲渡損失の繰越控除」が利用できます。

主な条件：

• 旧住宅を5年以上所有・居住していた
• 新居は売却前の年～翌年末までに取得し、年末に住宅ローン残高がある
• 合計所得3,000万円以下

※住宅ローン控除と併用可能。ただし他の特例（3,000万円控除等）との併用は不可。

ケース2：買い替えしない場合（転居後の売却など）

「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」が利用可能です。

主な条件：

• 売却前の1月1日時点で5年以上保有
• 売却価格 ＜ ローン残高（アンダーローン状態）
• 合計所得3,000万円以下
• 譲渡先が親族でないこと

※住み替えをしなくてもよく、転勤や引越し後でも対象になります。

適用には「確定申告」が必須！

特例を受けるには、確定申告が必須です。売却した翌年の申告が必要で、繰越控除を続けるにはその後も毎年申告し続ける必要があります。

提出が必要な書類（一部）

• 確定申告書B
• 譲渡損失の金額の明細書
• 登記事項証明書・売買契約書の写し
• 住宅ローンの残高証明書
• 新居購入時の契約書（買い替え特例の場合）

山梨県での実例：こんなときに特例が使える

• 甲府市内の中古住宅を売却 → ローン残高の方が高い → 特定居住用の損失控除適用
• 富士吉田でマンション買い替え → 新築購入＋旧居売却 → 損益通算＋繰越控除で節税

地価が横ばい、または下落傾向のエリアでは、特例適用による節税効果が大きくなります。

まとめ：損しても得する！知っておきたい不動産売却時の節税術

• 不動産売却で損をしたときには「損益通算」と「繰越控除」の特例を活用すれば節税可能。
• 買い替えの有無によって使える制度が異なるため、条件を確認して選択を。
• 特例を受けるには確定申告が必要。申告しなければ控除されません！
• 山梨県のように地価の変動が緩やかな地域では、こうした制度の活用が資産形成の鍵になります。