不動産の売却価格はどう決まる？査定方法とその仕組みをわかりやすく解説！不動産売却を成功させる第一歩

不動産の売却価格はどう決まる？査定方法とその仕組みをわかりやすく解説！不動産売却を成功させる第一歩

不動産を売却するとき、まず気になるのが「いくらで売れるか」。その価格の目安を知るには「不動産査定」が必要です。この記事では、不動産会社が使う2種類の査定方法、具体的な計算方式、さらに不動産鑑定士や銀行査定との違いまで、山梨県で不動産を売却予定の方にも役立つ内容をまとめました。

不動産査定とは？まずは「売れそうな価格」を把握しよう

不動産査定とは、あなたの所有している土地や建物が「市場でいくらくらいで売れそうか」を不動産会社が予測・提示することです。実際に売るかどうかはその後に決めればOKなので、まずは“現状を知る”ための第一歩です。

不動産会社の査定方法｜2種類あります

1. 机上査定（簡易査定）

• 現地訪問なし。地図・登記情報・周辺相場などをもとに算出
• 数時間～1日程度で結果が出る
• 相場の把握や売却を検討中の方向け

2. 訪問査定（詳細査定）

• 現地確認あり（建物の劣化状態・設備・日当たり・騒音など）
• 1週間程度の調査期間
• 実際に売却を進めたい方におすすめ

査定価格の決め方｜3つの評価方法

① 取引事例比較法

• 近隣の過去の取引事例を参考に、対象物件と比較調整
• 戸建てやマンションなど居住用不動産でよく使われる

② 原価法

• 建物を「今建て直したらいくらか？」で評価
• 老朽化による価値低下（減価修正）を差し引いて算出
• 戸建ての建物評価で主に使用

③ 収益還元法

• 賃貸物件など収益を生む不動産向け
• 年間収益を基に物件価値を算出（直接還元法が主流）

鑑定士・銀行による査定との違い

不動産鑑定士の査定

• 相続や裁判資料に使われる専門的な査定
• 国家資格保有者が行う。費用は数万円～20万円程度
• 客観性と信頼性は高いが、一般売却にはややオーバースペック

銀行の査定

• 住宅ローン審査用。担保評価としての査定
• 独自の基準で厳しめに評価されることが多い
• 「売れそうな価格」ではなく「貸せるかどうか」の目安

不動産業界標準の「価格査定マニュアル」とは？

公益財団法人 不動産流通推進センターが提供する「価格査定マニュアル」は、多くの不動産会社が活用する標準ガイドです。

戸建ての場合

• 土地と建物を別々に査定し合算
• 土地は「事例比較方式」、建物は「再調達価格×残存耐用年数」で算出
• 築年数・リフォーム状況・住宅性能が加点要素に

中古マンションの場合

• 所在階・眺望・修繕状況・管理体制などを加味
• 同一マンション内や近隣の取引事例との比較評価

山梨県で不動産査定を依頼する際のポイント

1. 複数社に依頼して比較する（セカンドオピニオン的に）
2. 訪問査定を依頼して現地状況も評価してもらう
3. 査定結果の根拠や方法をしっかり説明してもらう
4. 「高すぎる査定」には要注意。根拠が薄い場合が多い

出典：
公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」
https://www.retpc.jp/chosa/satei-2/