セットバック有の住宅売却で売主が知っておくべきこと

セットバックありの家を売るときに知っておくべき7つのポイント

昔ながらの細い道沿いにある住宅や土地には、売却時に「セットバック」という建築制限がかかる場合があります。これは、将来家を建て直す際に敷地の一部を後退させて道路幅を確保しなければならないルールです。見た目には問題ない物件でも、買主にとっては大きな制約となるため、売主としても正しい知識が必要です。本記事では、セットバックの仕組みや権利関係、税金、費用補助の制度など、売却前に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

セットバックとは？道路と建築の関係

建築基準法による「接道義務」

建築基準法では、住宅は「幅4m以上の道路」に「2m以上接していなければならない」というルールがあります。これを接道義務と呼びます。

しかし、戦前からの古い道などは幅が4m未満のことも多く、こうした道路に接する土地では、**敷地を道路側に後退（セットバック）**して建て替える必要があります。

セットバック部分の土地の権利は誰のもの？

所有権はそのままでも「使えない土地」

建て替え前はセットバック部分も自分の土地として所有できますが、建て替え時には道路として使うしかない土地になります。門扉や塀の設置、駐車場利用などはNGです。

対応は自治体によって異なる

パターン	説明
自分の名義のまま（私道扱い）	使用制限あり、維持管理は自己責任
自治体へ寄付	条件を満たせば寄付できる。補助金が出ることも
自治体が買い取る	非常にまれ。原則的には行っていない

👉 地域の「建築指導課」などで事前相談がおすすめです。

工事費や測量費はどうなる？補助金の話

セットバックには測量や舗装、擁壁の撤去などが必要になるケースもあります。

補助の例（東京都新宿区）

• 測量助成（上限10万円）
• 擁壁の撤去・整地工事費の一部
• 樹木移植費（上限20万円）

👉 山梨県や市町村でも独自の補助制度を設けている自治体があります。事前に調べましょう。

後退しなければならない具体的な土地とは？

基本ルール

• 道路の中心から2mずつ後退
• 道路が2.5mしかない場合 → 各側1mずつ後退で4m確保

特別なケース

• がけや川が隣接している場合
  　→ 後退できない側があるため、自分側だけで4m後退が必要になることも

建ぺい率の計算方法に注意！

家を建てる時に重要な「建ぺい率」は、セットバック後の面積を基準に計算されます。

例：土地50㎡、うちセットバック部分5㎡の場合

• 建ぺい率は 45㎡ を基準に計算されます。

👉 土地が小さいと「建てられる家がかなり小さくなる」ケースもあるので、売却時は要説明です。

セットバック部分は固定資産税が非課税になる？

はい。道路用地として一般の利用ができないため、原則非課税扱いになります。

ただし注意！

• 非課税にするには申請が必要
• 自治体により運用が異なるため、税務課へ相談を

売却前に気をつけるべき評価・査定のポイント

セットバックがある土地は、以下の理由で査定価格に影響します。

• 土地面積が減る（建ぺい率に影響）
• 実質使えない土地がある
• 建て替え時に費用がかかる

路線価の評価も下がる

税務上の評価では、セットバック部分の土地評価は70％控除されることが多いです（路線価方式）。

まとめ：セットバックは「デメリット」だけじゃない

項目	内容
セットバックとは	建築時に道路側へ敷地を後退させる必要があること
権利関係	原則は所有者のまま。寄付や買い取りもあり
建築制限	フェンス・駐車場などには使えない
補助制度	自治体によって測量・工事費に助成あり
税金	非課税申請をすれば、固定資産税はかからない
売却時の注意	査定や買主の資金計画に影響あり。説明義務も