【税務トラブル回避】不動産の親族間売買で気をつけたい5つのポイント｜相続・名義変更をお考えの方へ

【税務トラブル回避】不動産の親族間売買で気をつけたい5つのポイント｜相続・名義変更をお考えの方へ

親や兄弟など親しい身内に不動産を売却する「親族間売買」は、相続対策や名義変更の手段として有効ですが、安易に行うと「みなし贈与」や税制優遇の適用除外といった落とし穴があります。本記事では、山梨県内で不動産の親族間売買を検討している方に向けて、正しい価格設定、住宅ローンの注意点、贈与税との関係などを具体的に解説します。

親族間売買とは？相続対策に使えるけれど…

親族間売買とは、親子や兄弟などの近しい間柄で行う不動産の売買のこと。個人間売買の一種で、名義変更や相続対策として利用されるケースが増えています。

しかし、**税務署はこの取引が本当に「売買」だったのか、実は「贈与」だったのでは？**という視点でチェックします。

親族間売買で注意したい5つのポイント

① 適正価格での売買をしないと「みなし贈与」扱いに

不動産を**市場価格よりも極端に安い価格（目安は時価の80％未満）**で売ると、その差額は「贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があります（相続税法第7条）。

② 税制の優遇措置が適用されない場合がある

たとえば、以下のような税制特例は、親族間売買では適用できないことがあります：

• 売主：3,000万円特別控除、買換え特例など
• 買主：住宅ローン控除、贈与税の非課税制度（住宅取得資金）など

売主と買主の関係が直系血族や生計を同じくする親族であると、ほとんどの税制特例は対象外になります。

③ 住宅ローンの審査が厳しくなる

金融機関は、親族間売買では「資金流用」のリスクを懸念し、通常よりもローン審査を厳しく行います。場合によっては大手銀行が取扱いを拒否するケースもあります。

④ 支払い方法・契約条件を柔軟にできるが…注意も必要

親族間では分割払いや利息無しの支払いも可能ですが、「利息を取らない＝利息分が贈与とみなされる」可能性も。条件面の調整は柔軟に行える一方、契約書の作成は必須です。

⑤ 取引後の税務調査に備えて売買契約書は必ず作成を！

親族間の口約束で済ませがちですが、税務署は「実際にお金のやり取りがあったのか」を重視します。後で問題にならないように、

• 不動産の登記名義変更
• 契約書への署名・押印
• 売買代金の支払証明（振込記録など）

をしっかり残しておきましょう。

親族間売買の流れと適正価格の求め方

売買の流れ（簡略版）

1. 登記簿で所有者・抵当権の有無を確認
2. 路線価や不動産会社による査定で適正価格を決定
3. 売買契約の条件を明確に決定
4. 契約書作成・決済・登記申請（司法書士への依頼が一般的）

適正価格の考え方

• 路線価 × 1.25倍 = おおよその市場価格
• もしくは不動産会社の査定価格を参考に

親族間売買を成功させるには？

• 専門家のサポート（税理士・司法書士・不動産会社）を活用
• 税務署に疑われないように書類を整備
• 相場より安すぎる価格設定は絶対NG！