【相続税対策の基本】現金より不動産！？金融資産の不動産化で節税する方法とは

相続税対策として注目されているのが「金融資産の不動産化」です。現金や預貯金は額面通りに相続税が課税されますが、不動産は評価方法の特性により、実際の市場価格よりも低い評価額が適用され、相続税が軽減されます。さらに、アパート・マンションなどを賃貸物件として活用すれば、相続税評価額はさらに下がります。この記事では、山梨県の土地事情にも合う不動産化のポイントと注意点をわかりやすく解説します。

なぜ現金より不動産の方が有利なの？

現金・預金は「そのまま課税」

相続税の計算では、現金や預金は額面通りの金額が評価額になります。つまり、5,000万円の現金はそのまま5,000万円として課税対象です。

不動産は「評価が下がる」

不動産は「実勢価格（時価）」ではなく、以下の評価基準によって相続税が計算されます。

• 土地：路線価方式 or 倍率方式（実勢価格の70〜80％）
• 建物：固定資産税評価額（新築価格の60〜70％程度）

この評価の違いが、相続税を大きく圧縮するポイントになります。

相続税評価額を下げる不動産の活用法

① 金融資産を不動産に組み替える

現金や預金を活用して、山梨県内の土地や建物を購入すれば、評価額を2～4割圧縮することが可能です。

たとえば：

• 5,000万円の現金 → 実勢価格5,000万円の土地購入 → 評価額は3,500万円（路線価70%の場合）

② 建物を貸家にして評価減

賃貸アパートやマンションを建てることで「借家権割合」（30%）が適用され、評価額がさらに減額されます。
また、貸家建付地とみなされることで、土地評価額にも減額が適用されます。

③ 小規模宅地等の特例を活用

居住用・事業用の宅地には特例があり、最大330㎡まで評価額を80%も減額できます。
※適用には条件がありますが、配偶者や同居していた相続人がいる場合は利用しやすい制度です。

不動産投資型の相続税対策｜こんな活用例も

ワンルームマンション投資

• 区分所有のため土地評価が低くなる
• 少額投資から始められる
• 節税と資産形成を同時に狙える

更地にアパート・マンション建設

• 貸家建付地として土地評価額が下がる
• 建物自体も借家権割合で評価減
• 家賃収入による安定収益も見込める

※ただし、過剰な融資・空室リスクには要注意です。

注意点：相続税対策だけで不動産を買うのはNG！

空室リスクと収支シミュレーションの重要性

• 空室が続くとローン返済が困難に
• 修繕・リフォーム費用の発生も見越す
• 家賃保証制度も注意（契約時より家賃が下がるケースあり）

節税効果だけに目を向けず、長期的な視点での物件選びとシビアな収支計画が必要です。

税制改正の可能性もある

過去にはタワーマンションの固定資産税評価方法が変更されたように、評価方法の見直しは今後も行われる可能性があります。税制の最新動向にも注意が必要です。

まとめ：相続税対策には「不動産の力」を活用しよう

• 現金よりも不動産の方が相続税の評価が下がる可能性が高い
• 建物の賃貸活用や小規模宅地の特例を活かせば、さらなる節税が可能
• ただし投資リスクや税制改正には十分注意

山梨県のように、地価の変動が比較的穏やかで空き家が問題となっている地域では、不動産の有効活用は資産保全と節税の両面で有効です。