【相続税対策】評価額をグッと抑える不動産活用とは？山梨の土地所有者必見！

相続税の節税には「不動産の活用」が大きな鍵を握ります。現金や預金を不動産に換えるだけで、資産評価額を20〜40％下げる効果があります。この記事では、相続財産の評価を下げるための具体的な方法（貸家活用、小規模宅地等の特例、土地の路線価活用など）を、山梨県で不動産をお持ちの方に向けてわかりやすく解説します。将来の相続トラブルや税負担を減らすための準備にぜひご活用ください。

不動産を活用すると相続税評価が下がる理由

相続財産において、現金預金はそのまま評価されますが、不動産は評価方法により時価よりも低く算出されるため、結果として相続税の軽減につながります。

相続税評価額が下がる！土地・建物の評価のしくみ

土地の評価：路線価で7〜8割に圧縮

相続税の土地評価は「路線価方式」が基本で、時価の70～80％程度とされます。現金で所有するよりも土地に変えることで20～30％評価が下がります。

建物の評価：建築費の60～70％

建物の評価は「固定資産税評価額」がベースで、建築費に対して60〜70％に抑えられるため、建てることで相続税評価を圧縮できます。

相続税評価を下げるための不動産活用方法

① 現金を不動産に変える

預貯金を土地や建物に変えることで評価額が抑えられ、節税に繋がります。

② 貸家にして借家権割合を適用

• 建物の評価額：借家権割合（30％）が控除される
• 土地も「貸家建付地」として評価減される（借地権割合や賃貸割合に応じて）

③ 小規模宅地等の特例を使う

• 自宅を相続する同居親族がいれば、最大330㎡まで80％減額
• 条件：配偶者、同居の子、もしくは被相続人と別居だが賃貸に住んでいた子など

不動産を使った相続対策の準備ポイント

現在保有する不動産の評価額を確認

• 固定資産税通知書で建物の評価を確認
• 国税庁「路線価図」で土地の評価を調査
  https://www.rosenka.nta.go.jp/

相続税がかかるかどうかを概算で確認

• 相続税の基礎控除：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

課税対象になりそうであれば早めに対策を講じましょう。

山梨県でできる不動産活用の例

更地を活用してアパート経営

• 更地を賃貸住宅にすると「貸家建付地」となり評価が下がる
• 土地の広さや立地から収益性を事前に確認することが重要

区分所有のマンションを購入

• 土地持分が少ないため評価が下がりやすく、節税効果が高い

まとめ

• 不動産を活用すると、相続財産の評価額を20〜40％程度下げられる
• 貸家化や小規模宅地等の特例で、さらなる節税も可能
• 現金や預貯金は不動産に転換することで相続税対策に有効
• 評価額の確認と早めの対策がカギ！

参考資料

• 提供資料
• 国税庁「相続税の土地評価」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4602.htm
• 路線価図検索ページ：https://www.rosenka.nta.go.jp/