【徹底解説】不動産相続で知っておきたい4つの分け方と「遺産分割協議書」の作り方

不動産が含まれる相続は「現金と違って簡単に分けられない」ため、トラブルになりやすい傾向があります。この記事では、土地の分割方法として主に使われる4つの手法（現物分割、代償分割、換価分割、共有）と、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく整理。また、相続手続きに必須の「遺産分割協議書」の正しい作成方法と注意点も詳しく解説しています。山梨県での不動産相続の準備にお役立てください。

不動産の相続、なぜ揉めやすい？

• 不動産は「お金のように等分できない」
• 評価額があいまいになりやすい
• 実家など思い入れがあるため感情的になりがち

山梨県内でも「親の家しか財産がない」ケースでは、兄弟姉妹間の話し合いがこじれることがあります。

土地の分け方は4パターン

1. 現物分割（げんぶつぶんかつ）

内容： 土地をそのまま物理的に分ける方法（例：分筆して兄弟で別々に相続）
向いているケース： 土地が広く、複数人で公平に分けられるとき
注意点：

• 小さく分けすぎると資産価値が下がる
• 利用条件が土地によって異なり「不公平」に感じられることも

2. 代償分割（だいしょうぶんかつ）

内容： 1人が不動産を相続し、他の相続人に現金で精算（代償）する方法
向いているケース： 不動産を守りたいが他の相続人にも公平に分けたい
注意点：

• 不動産を取得する人に資金力が必要
• 不動産の評価額をめぐってトラブルになりやすい

3. 換価分割（かんかぶんかつ）

内容： 不動産を売却し、売却益を分配
向いているケース：

• 相続人全員が不動産を不要と考えている
• 固定資産税や管理の手間をなくしたい
  注意点：
• 市場価格が下がっていると損する可能性あり
• 「小規模宅地等の特例」が適用できない場合も

4. 共有

内容： 不動産を全員で共同所有とする
向いているケース： 分割協議がまとまらない場合の一時的な対応
注意点：

• 売却や貸出には全員の同意が必要
• 世代が進むと権利関係が複雑化

遺産分割協議書とは？

法定相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合い、その内容を書面にまとめたもの。金融機関での相続手続きや、不動産の名義変更には必須の書類です。

作成の基本ポイント

• 相続人全員の署名・実印押印
• 印鑑証明書を添付
• 不動産の表記は「登記簿通りに」
• 銀行口座は「支店・口座番号」まで記載

注意点

• 相続人全員の合意がないと「無効」
• 相続人に未成年者がいる場合は「特別代理人」が必要
• 書き損じに備えて「捨印」もあると便利

山梨県で相続不動産を分けるときの実務ポイント

• 分筆や換価は「市役所・法務局」での手続きが必要
• 土地の評価額は「固定資産評価証明書」「路線価」で確認
• 田舎の土地は「売れにくい」ため早めの分割方針決定を

まとめ

• 相続不動産の分け方は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有」の4種類
• それぞれにメリット・デメリットがあり、状況に応じて選択が必要
• 分割内容が決まったら、正確に「遺産分割協議書」を作成しよう

参考資料

• 提供文書
• 法務省 相続登記ガイド：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html