【売却対策】「嫌悪施設」の近くにある不動産でも売れる？トラブルを防ぐための説明と価格設定のコツ

【売却対策】「嫌悪施設」の近くにある不動産でも売れる？トラブルを防ぐための説明と価格設定のコツ

ごみ焼却場、墓地、鉄道、風俗店――こうした“嫌悪施設”が近くにある土地や建物は、売却時にネックとなることがあります。買主から敬遠されたり、価格交渉の対象になったりする可能性も。しかし、正しい説明と戦略を取れば、売却成功のチャンスは十分にあります。本記事では、山梨県で不動産売却を考えている方に向けて、嫌悪施設とは何か、どう説明すればいいのか、価格設定はどう考えるべきかを詳しく解説します。

嫌悪施設とは？どんなものが該当する？

「嫌悪施設」とは、住環境にマイナスの影響を与える可能性があるとされる施設のこと。ただし、その定義は法律で明確に定められているわけではなく、以下のような種類が一般的です：

• 騒音・振動系：高速道路、鉄道、工場など
• 臭気・煙害系：ごみ処理場、養豚場、焼却場
• 危険物系：ガソリンスタンド、高圧送電線、火薬貯蔵所
• 心理的嫌悪：墓地、火葬場、刑務所、風俗店など

地域や個人によって感じ方に差があるのも特徴です。

法律上の説明義務｜重要事項説明とは？

宅建業法で定められた説明義務

不動産会社には、契約成立前に「重要事項説明書」を交付して買主に説明する義務があります（宅建業法第35条）。
たとえ法律上に“嫌悪施設”の定義がなくても、買主の判断に影響する環境要因は説明の対象とされます。

また、故意に説明しなかった場合は「宅建業法第47条」違反に問われ、契約解除や損害賠償にも発展しかねません。

買主への伝え方のポイント

1. 事実を客観的に伝える

「〇〇施設が直線距離で約100m先にあります」など、位置や距離を客観的に説明しましょう。判断は買主に委ねる形がベストです。

2. 説明のタイミングが重要

案内や内見前に説明すべきか、契約前に説明すべきかなどは慎重に。不動産会社と売主が事前に打ち合わせをしておくことが重要です。

売りづらい物件でも活路はある！対策アイデア

• 用途転換の提案

住居用としては敬遠される立地でも、事業用地（事務所、倉庫、駐車場など）としてなら問題にならないこともあります。

例：

• 騒音がある → 人の常駐が不要なコインパーキングに
• 見晴らしが悪い → 日照が不要な倉庫用途に

• プラスポイントもあえて提示

例えば「墓地の隣」でも、以下のような利点があることを伝えましょう：

• 建て替えや高層化のリスクが少ない
• 通行人が少なく静かな環境
• 将来的にも変化が少ないエリア

買主が「納得して購入」すれば、トラブルを避けることができます。

嫌悪施設隣接地の価格設定は？

• 一般的には2〜3割程度値下がりする傾向があります
• ただし、「説明の誠実さ」や「用途転換提案」によって価格維持も可能です
• 査定時には近隣の取引事例も比較資料として提示できるようにしておきましょう

不動産売却を成功させるには

• 現地の調査を徹底的に行う
• ネガティブ要因を隠さず伝える
• 買主の利用目的に合わせた活用提案をする