親が認知症になったら不動産は売れる？今すぐできる3つの備え【前編】

親が認知症になってしまうと、その不動産を売却するのは一筋縄ではいきません。名義人本人の「意思能力」が問われるため、判断力を失うと契約が無効になるリスクがあります。この記事では、親が認知症になる前と後で取れる不動産対策を解説。生前贈与・家族信託・任意後見制度など、山梨県で安心して不動産を管理・売却するための方法を詳しく紹介します。

 

認知症でも不動産を売却できる？

本人の意思確認が不可欠

不動産売却には、名義人の「意思能力」が必要です。認知症が進行して本人が契約の意味を理解できない状態では、売買契約そのものが無効となってしまいます。

医師の診断が鍵

売却時に意思能力があるかどうかの判断は、医師による診断が必要です。以下のような診断内容がポイントになります。

• 症状の進行度や既往歴
• 日常生活での支障の有無
• 簡単な会話や判断ができるかどうか

事例：意思能力ありと判断されたケース

• 普通に会話ができる
• 公正証書遺言の作成ができた
• 不動産仲介業者と契約を締結できた

事例：意思能力なしと判断されたケース

• 質問への受け答えが困難
• 自分の名前や生年月日が分からない
• 内容を理解せず契約書に署名

医師の診断書は証拠として非常に重要です。

 

親が元気なうちにできる不動産対策

認知症になる前に準備しておけば、いざという時もスムーズに不動産を売却できます。

1. 生前贈与で名義変更をしておく

親が元気なうちに不動産を子どもに贈与することで、将来の売却が可能になります。

メリット

• 相続トラブルの回避
• 名義変更後は自由に処分可能

注意点

• 贈与税がかかる可能性がある
• 贈与から3年以内に親が亡くなった場合、相続税の対象になることも

活用できる制度

• 年間110万円まで非課税の「暦年課税」
• 最大2,500万円まで控除される「相続時精算課税制度」
• 配偶者間で2,000万円まで非課税の特例

2. 家族信託を活用する

家族信託とは、親が信頼する家族に財産管理を託す制度です。信託契約によって、将来的に認知症を発症しても、不動産を管理・売却できます。

メリット

• 柔軟な資産管理が可能
• 成年後見制度より手続きがシンプル

デメリット

• 節税効果は限定的
• 相続人間での争いの火種になる場合も

必要手続き

• 信託契約の締結
• 不動産の登記変更（法務局）

3. 任意後見制度を契約しておく

親が元気なうちに後見人を指定しておける制度です。認知症になった後は、選ばれた任意後見人が契約や財産管理を代行できます。

メリット

• 親が信頼する人を自分で選べる
• 後見監督人がチェック機能を果たす

デメリット

• 手続きや報酬が発生する
• 法定後見人のような取消権はない

必要手続き

• 任意後見契約の締結（公正証書）
• 法務局での登記

 

まとめ：親の意思を尊重しながら早めの準備を

親が認知症になった後では、不動産の売却はハードルが高くなります。できるだけ早い段階で準備を進めることが大切です。生前贈与や家族信託、任意後見契約など、それぞれの家庭にあった方法を選びましょう。

山梨県でも高齢化が進む中で、こうした備えの重要性はますます高まっています。地域密着の不動産業者と連携しながら、将来の安心を形にしていきましょう。