老人ホームに入所していた空き家の売却でも3,000万円特別控除は使えるのか？

老人ホーム入所後の実家売却でも3,000万円控除は使える？空き家特例の適用条件を解説

親が亡くなったあと、実家が空き家になり、相続した子が売却する場合、譲渡益に対する「3,000万円特別控除（空き家特例）」を使える可能性があります。特に、被相続人が生前に老人ホーム等へ入所していたケースでも、一定の条件を満たせば控除対象となります。本記事では、空き家特例の制度概要、適用要件、老人ホーム入所中の扱い、必要な手続きなどを山梨県内の不動産事情に照らしながら解説します。

空き家特例とは？相続空き家でも使える節税制度

「空き家特例」とは、正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、以下のような要件を満たした場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる制度です。

対象者：

相続や遺贈によって空き家を取得した相続人（1人まで）

控除額：

譲渡益から最大3,000万円を控除

制度の背景：

高齢化と空き家増加に対応し、旧耐震住宅の流通・除却を促進する目的で設けられた制度です。

空き家特例の主な適用要件（通常パターン）

次のすべてに該当する必要があります：

1. 昭和56年5月31日以前に建築された住宅
2. 区分所有登記がされていない（＝マンション以外の一戸建て）
3. 被相続人が相続開始直前まで一人暮らしだった
4. 建物や敷地の売却価格が1億円以下
5. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
6. 他の特例（取得費加算、収用特例など）と重複していない
7. 親族や特別関係人に売却していない

被相続人が老人ホームに入所していた場合も対象になるの？

はい、特定の条件を満たす場合、老人ホームに入所していた場合でも「居住用家屋」として空き家特例の対象になります。

【老人ホーム入所時の追加要件】

以下の3つのすべてを満たす必要があります：

① 入所中も実家が本人の物品保管等に使用されていたこと

例）家具、写真、衣類などをそのままにしていた状態

② 実家が事業用・賃貸用・他人の居住用になっていなかったこと

空き家として放置されていたことが条件

③ 実質的な居住が老人ホームであると認められること

介護認定を受け、特定の介護施設（グループホーム、特養、サ高住等）に入所していたこと

売却前の確認ポイント

適用を受けるための手続き

• 確定申告が必要（譲渡の翌年）
• 添付書類：
  • 被相続人の除票
  • 介護認定通知
  • 空き家の登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 空き家の写真や状態の記録

まとめ：老人ホーム入所中でも空き家特例は使える！

• 老人ホーム入所後の空き家でも「一定の管理と未使用状態」が保たれていれば特例の対象になる
• 昭和56年以前の戸建て空き家は特に注意して確認を
• 3,000万円の控除で、譲渡税がゼロになるケースも多い
• 売却時期や手続きのタイミングを逃さないように早めに準備を