空き地の有効活用ー素人でも可能な福祉・介護施設の一括借り上げ

【空き地活用】福祉・介護施設の一括借り上げとは？安定収益と社会貢献を両立する土地活用戦略

空き地や遊休地の放置による税負担や維持費に悩む土地オーナーにとって、福祉・介護施設による一括借り上げは有望な活用方法です。本記事では、介護事業者による長期賃貸の仕組み、建築補助金・税制優遇、施設の種類ごとのメリット、そして失敗を防ぐ注意点を整理。山梨県内でも高齢化の進展により、こうした土地活用への注目が高まっています。収益性と地域貢献の両立を目指す法人の方に向けて、導入の実務を解説します。

1. 福祉・介護施設による一括借り上げとは

オーナーは運営せず、建物や土地を貸すだけ

介護施設一括借り上げとは、土地所有者が介護事業者に対し、土地のみ、または建物を建築して一括で貸す賃貸事業形態です。自ら介護事業を運営する必要はなく、契約は10年〜30年など長期となるケースが一般的です。

面積や立地に応じた施設の種類選定が可能

• 小規模土地（100坪前後）：デイサービスやグループホーム
• 中〜大規模土地（400坪以上）：有料老人ホーム、サ高住、特養など

2. 主要な介護施設の種類と活用パターン

住居系介護施設（高齢者の居住を前提）

施設種別	特徴	建設可能性
介護付き有料老人ホーム	要介護者向け、介護サービス付	民間建設・一括貸与可能
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）	バリアフリー＋生活支援	補助金・税制優遇あり
グループホーム	軽度認知症者の共同生活型	小規模土地にも対応可

※サ高住は**工事費の10％補助（上限有）や固定資産税の軽減（5年間）**が利用可能【出典：国土交通省 サ高住整備事業】

非住居型施設（在宅介護の支援）

• デイサービス：日帰り介護、郊外でも開業しやすい
• ショートステイ：短期入所施設、送迎機能あり

公的施設（社会福祉法人向け）

• 特別養護老人ホーム（特養）：要介護3以上対象、自治体と協働が必要
• 介護老人保健施設（老健）：在宅復帰支援型

※公的施設は社会福祉法人に貸与する形式。長期安定運用が期待される一方、都道府県による「総量規制」あり（例：建設数や募集タイミングの制限）。

3. 空き地を介護施設にするメリット

（1）長期安定収入が見込める

• アパートのような空室リスクが少ない
• 一括借り上げにより、毎月の賃料が固定されやすい
• サブリース契約も選択肢

（2）税務上のメリット

項目	優遇内容
固定資産税	住宅用地として1/6に軽減（サ高住等）
相続税	貸付事業用宅地で評価額最大80％減

（3）社会貢献と地域からの支持

• 地域の高齢者ニーズに貢献
• 地元雇用の創出
• 空き地の景観改善と防犯対策にもつながる

4. 注意すべき3つのリスクと対応策

（1）転用困難な建物構造

介護施設は間取りや導線が特殊で、事業者が撤退した場合に一般住宅やテナントへの転用が難しい場合があります。

👉 対策：契約時に中途解約時の違約金設定／他事業者への転貸可否を明記

（2）介護事業者の確保が必須

オーナー側だけで建物を用意しても、事業者がいなければ収益化できません。

👉 対策：実績のある介護事業者と計画段階から協議。不動産会社のネットワーク活用も有効。

（3）行政による「総量規制」

特養や老健など一部施設は自治体が建設数を制限。応募タイミングを逃すと着工不可。

👉 対策：計画前に自治体の介護保険計画・整備方針を確認。民間施設（サ高住など）は比較的自由。

5. 山梨県における空き地活用の可能性

• 高齢化率36％超の市町村も多く、施設不足が懸念される（例：北杜市、早川町）
• 土地価格が都市部に比べて低く、中〜大規模施設の展開に適した立地が多数
• 市町村によっては開設支援や税制優遇の独自制度あり（例：笛吹市・甲州市）

まとめ：福祉施設による土地活用は“安定・節税・貢献”の三拍子

項目	評価ポイント
収益性	一括借上げ＋長期契約で高い安定性
節税効果	固定資産税・相続税ともに優遇あり
社会性	高齢化対策・地域福祉貢献

よくある質問（FAQ）

Q. 素人でも始められるの？
→ はい。介護運営は専門事業者が担うため、オーナーは建物を用意するのみでOKです。

Q. 賃料はどのくらい？
→ 立地や施設規模によりますが、年間数百万円単位の収益となることもあります。

Q. 空き地が100坪でも可能？
→ デイサービスやグループホームなど、小規模施設であれば可能です。