私道負担のある不動産の売却

私道負担のある土地・家は売れる？売却前に知っておきたいメリット・デメリット

「私道負担がある土地は売りにくいのでは？」と不安に思う方も少なくありません。しかし、実際には私道付き不動産も数多く取引されており、きちんとポイントを押さえればスムーズな売却が可能です。本記事では、私道負担の意味や評価の仕方、メリット・デメリット、売却時に注意すべき法律上の説明義務までをわかりやすく解説。山梨県内でも多い「セットバックが必要な土地」や「位置指定道路」についても触れています。

1. 私道負担とは？基本を整理しよう

私道とは？

• 私道とは個人や法人が所有する道路のこと。
• 一方、公道は国や自治体が管理している道路です。

私道負担とは？

• 土地の一部に私道部分が含まれていること
• 売却対象となる不動産に、道路として使われているが登記上「宅地」扱いの部分が含まれる状態を指します。

よくある私道のケース：

• 全体が私道に囲まれている袋地タイプ
• セットバックが必要な古い道に面した土地
• 位置指定道路（建築基準法第42条1項5号）に面する土地

2. 私道負担付き不動産のメリットとデメリット

【メリット】

• 通行制限が可能
  　私道は私有地なので、無断通行を禁止する看板の設置が可能。
• 静かで安全な生活環境
  　住人以外の通行が少ないため、子どもが安心して遊べる、騒音が少ないなどの利点も。
• 工夫による改善が可能
  　所有者同士で合意すれば、スロープ設置やゴミボックスの設置なども可能。

【デメリット】

• 維持管理費が自己負担
  　舗装や補修などの工事は所有者の費用負担になる。
• 固定資産税がかかることも
  　私道の一部が「公衆用道路」として非課税扱いにならない場合は課税対象に。
• 実際に使える敷地面積が狭くなる
  　登記上の面積は広くても、私道負担を差し引いた「有効宅地面積」が狭くなる。

3. 私道の持ち分にはどんな形がある？

私道には、持ち方（所有形態）によって売却時の注意点が異なります。

👉 共有型が最も一般的で、最近の分譲地では標準的な形です。

4. 売却時に必要な「重要事項説明」とは

不動産会社を通じて売却する際、宅地建物取引士が行う**「重要事項説明」**には、私道に関する項目が含まれています。

説明が義務付けられている内容：

• 私道負担の有無
• 私道の位置と面積
• 持ち分の有無と割合
• 通行に制限があるかどうか（通行地役権など）

負担金がある場合も説明対象

• 通行料や維持費を支払う義務がある場合
• 今後発生が見込まれる将来的な維持費負担

👉 知らずに買ってトラブルになることを防ぐため、丁寧な説明が法律で義務化されています。

5. まとめ：私道付きでも売れる！正しく理解して準備を