戸建て住宅査定ポイント　PART1

戸建て住宅の査定ポイントとは？査定額に差が出るチェック項目【土地編】

戸建て住宅を売却する際、「どのように査定されるのか」は多くの人が気になるポイントです。特に中古住宅では、建物の劣化に加え、土地の価値が大きく影響します。本記事では、不動産会社が実際に確認する土地の査定ポイントをわかりやすく解説。土地の形、接道状況、周辺環境、用途地域など、査定額に影響を与えるチェック項目とその理由を整理しました。査定の仕組みを理解すれば、売却時の交渉や判断にも役立ちます。

1. 土地の査定方法とは？

土地の査定は「取引事例比較法」が主流

査定では、最近売買された近隣の似たような土地の事例を基に価格を算出します。特に3〜6ヶ月以内に成約された物件情報が参考にされます。

査定の種類は2つ

👉 売却を本格的に検討している場合は、訪問査定がおすすめです。

2. 査定に影響する土地の4つのポイント

（1）土地の形・面積

◎形が整っているほど高評価

• 整形地（正方形・長方形）：建築しやすく評価が高い
• 不整形地（旗竿地・三角形など）：活用しにくく評価が下がる

◎広すぎても評価が下がることも

• 広い土地は分筆（分けて売る）可能で好まれる反面、
• 一般住宅地で広すぎると買い手が限定され価格が下がることも

（2）接道義務とセットバック

建築基準法では、土地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

◎接道していないと「再建築不可」

• 1950年以前に整備された道路では、接道義務を満たしていない土地も多く存在
• 再建築時にはセットバック（敷地の一部を道路として下げる）が必要

👉 セットバックが必要な土地は、査定額が下がる傾向があります。

（3）周辺環境

土地の価値は「どこにあるか」で大きく変わります。

評価が上がる条件：

• 駅やバス停まで徒歩10分以内
• 学校・病院・役所など公共施設が近い
• スーパーや商店街が徒歩5分圏内

評価が下がる条件：

• 工場、変電所、墓地などの「嫌悪施設」が近い
• 騒音（幹線道路・新幹線・鉄道）
• 日当たりが悪い、通風が良くない
• 下水道が整備されていない

（4）用途地域の制限

用途地域とは、その土地が何に使えるか（住宅・商業・工業など）を定めた区域のことです。

• 第一種低層住居専用地域：住宅用地としては人気が高く評価も高め
• 工業地域・準工業地域：騒音などを懸念し、住宅地としての評価は低めに

👉 「住みやすさ」「環境の良さ」が直接査定額に反映されます。

3. まとめ：査定額を左右するのは「立地＋形状＋環境」