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共有のマイホームを売った時、3,000万円特別控除の特例はどうなるのか？

2025.05.14

共有のマイホームを売るとき、3,000万円特別控除はどうなる？

夫婦や親子で共有しているマイホームを売却したとき、税金の特例である「3,000万円の特別控除」がどうなるのか気になる方も多いのではないでしょうか。この特例は、共有の場合でも1人あたり最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる強力な制度です。本記事では、共有名義でマイホームを売却する際の税制上の仕組み、必要な同意や計算方法、注意点（住宅ローンが残っている場合など）をわかりやすく解説します。

共有名義とは？どんなときに発生する？

共有名義とは、不動産の所有者が複数人いる状態です。

共有になる主な例：

相続で家族間共有になった
夫婦で新居を購入し、それぞれが頭金やローンを負担
親が子の名義を一部加えた

それぞれが持っている割合のことを**「持ち分」**といいます。共有名義の家は、売却や変更に制限があります。

不動産を売却するには全員の同意が必要

共有名義の不動産を売る場合、次のようなルールがあります。

行為の種類	必要な同意
建物の修繕や居住	単独でも可能
賃貸や改修などの利用	持ち分の過半数
売却・抵当権設定	全員の同意が必要

👉 共有者1人の反対でも売却できません。必ず全員で合意しましょう。

3,000万円特別控除は「1人ずつ」使える

マイホームを売って利益が出た場合、一定条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が非課税になります。

共有の場合のポイント：

共有者1人あたり最大3,000万円まで控除可能
共有者が2人なら、最大6,000万円分の控除も可能（各自の持ち分に応じて）
ただし、全員が個別に確定申告を行う必要があります

所得税の計算方法：具体例で確認

例：夫婦で売却した場合

項目	夫	妻
持ち分割合	3/5	2/5
譲渡益	3,000万円	2,000万円
控除額	3,000万円	2,000万円
課税所得	0円	0円

👉 各自が自分の持ち分に応じて利益を計算し、それぞれが控除を受けられます。

住宅ローンが残っている場合の注意点

売却時にローンが残っていると、次の点に注意が必要です。

ローンは売却時に完済しなければならない
売却価格＜ローン残債の場合、自己資金で補填が必要
ローン返済割合も、共有者ごとに事前に取り決めておくのが理想

👉 契約書のローン借入人と持ち分の割合が異なる場合は、精算トラブルに注意。

まとめ：節税のチャンスを逃さないために

ポイント	内容まとめ
共有者全員の同意が必要	売却には全員の合意が不可欠
特別控除は1人あたり3,000万円	最大6,000万円（2人）、9,000万円（3人）控除も可能
家屋の所有者が対象	敷地だけの共有者は対象外になる可能性あり
確定申告は各自必要	控除を受けるには1人ずつ申告が必須
ローンが残っているとき	返済方法や負担割合も事前に確認を