不動産売却時にかかる税金と費用

不動産売却にかかる税金と費用まとめ｜山梨での売却前に確認すべきポイント

不動産を売却する際には、譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税などの税金と、仲介手数料や登記費用、測量費、解体費用などの諸経費がかかります。特に利益が出た場合は税負担が大きくなることがあるため、あらかじめ計算方法や優遇措置を把握しておくことが重要です。この記事では、売却時の税金の種類と計算方法、費用の相場、節税のための特例制度など、山梨県での不動産売却に役立つ情報をわかりやすく解説します。

1. 不動産売却時にかかる主な税金

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。

税額の計算式：

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

所有期間による税率の違い：

※「譲渡した年の1月1日時点」で5年を超えていれば長期譲渡扱い。

特例による控除：

• 3,000万円特別控除：居住用の自宅を売却した場合
• 取得費加算の特例：相続で取得した物件を売却した場合
• 軽減税率の特例：10年以上所有したマイホーム

印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代。売却価格によって決まります。

登録免許税

名義変更登記にかかる税金。

• 税率：固定資産税評価額 × 1.5％（軽減）
• 通常は登記のタイミングで司法書士が代行します。

2. 不動産売却時にかかる費用

仲介手数料（不動産会社に支払う報酬）

法律で定められた上限額：

売却額 × 3% + 6万円 + 消費税

例）売却価格が2,000万円の場合：
（2,000万円 × 3%）+ 6万円 + 消費税10% ＝ 約72.6万円

※2025年時点でも宅建業法の上限は変更されていません。

登記関連費用（抵当権抹消など）

• ローンを完済している場合は「抵当権抹消登記」が必要
• 相場：5,000円〜2万円前後（司法書士報酬込み）

測量費用（土地売却時）

• 隣地との境界確認・確定測量が必要な場合あり
• 費用相場：30〜80万円程度（面積や立ち合い状況で変動）

解体費用（古家付き土地の場合）

※法規制の強化により分別解体が義務化され、費用は高止まり傾向。

3. 節税のために活用したい制度

• 損益通算・繰越控除（損失が出た場合）：他の所得と相殺、最大3年繰越
• 3,000万円特別控除：居住用財産の売却で適用可
• 取得費加算特例：相続から3年10ヶ月以内の売却で有効

これらはすべて確定申告が必要です。

まとめ｜売却前に必ず費用と税金をシミュレーション