【山梨県の地主様必見】定期借地権とは？貸主側のメリット・デメリットを徹底解説【前編】

土地活用において「売る」か「貸す」かで悩む地主様へ──注目されているのが「定期借地権」です。従来の借地権とは異なり、契約更新なし・建物買取請求なしという明確な契約条件で、貸主にとっても有利な条件が整っています。この記事では、定期借地権の基本と3つの種類（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権）の概要、地代・保証金の考え方などをわかりやすく解説します。

1.土地を貸すメリットとは？

固定資産税の軽減措置

土地を更地で保有すると税負担が重くなりますが、住宅が建つと最大6分の1まで軽減されます（200㎡まで）。

相続税対策にも有効

借地権が設定されている土地（底地）は評価額が下がるため、相続税の節税効果が見込めます。

2.定期借地権とは？

1992年の借地借家法改正で誕生した制度で、「更新なし」「契約満了で更地返還」が原則。貸主の意向が反映されやすい借地権です。

従来の借地権（普通借地権）の問題点

• 契約更新が原則義務
• 建物買取請求権あり
• 契約終了が困難

→ 貸主が「土地を戻してもらえない」問題がありました。

3.定期借地権の種類と特徴

（1）一般定期借地権

• 契約期間：50年以上
• 居住用・事業用どちらも可能
• 更新・買取請求なし
• 書面（契約書）必須

👉 長期間土地を貸したいが、将来的には確実に返還してほしい地主様におすすめ。

（2）事業用定期借地権

• 契約期間：10年以上50年未満
• 事業用途限定（住宅不可）
• 30年未満：更新・買取禁止義務あり／30年以上：特約次第で可
• 公正証書での契約が必要

👉 商業施設や倉庫など、事業向けに高い地代を狙いたい方に有効。

（3）建物譲渡特約付借地権

• 契約期間：30年以上
• 借主が建てた建物を契約終了後、貸主に譲渡
• 用途制限なし（住宅OK）

👉 建物付きの賃貸経営を将来引き継ぎたい地主様に向いています。

4.地代と保証金の考え方

地代の決め方

• 一般的に更地の価格を基準
• 路線価評価額（時価の80％程度）をベースにするケースも

保証金（敷金）の相場

• 土地価格の20～25％程度
• 契約終了時に返還（内容次第で調整あり）

まとめ（PART1）

• 定期借地権は“貸す側に有利な仕組み”として1992年に登場
• 3種類あり、目的や契約期間に応じて使い分けが可能
• 山梨県で土地活用・相続対策を検討する方に非常に有効な選択肢

次回【PART2】では、各定期借地権タイプのメリット・デメリットや契約終了後の土地活用について詳しく解説します。

参考リンク

• 国土交通省：借地借家制度
  https://www.mlit.go.jp/